#49 ¿Qué es el proyecto básico de una casa?
#49 ¿Qué es el proyecto básico de una casa?
Un proyecto básico es la fase inicial de todo proyecto que se pretenda construir. Aquí se definen las características generales del proyecto y sus prestaciones mediante la adopción y justificación de soluciones concretas.
En un proyecto básico se exponen los aspectos fundamentales de las características generales de la obra: funcionales, formales, constructivas y económicas.
Todo esto con el objeto de proporcionar una primera imagen global del proyecto y establecer un avance de presupuesto.
Su contenido es suficiente para solicitar la licencia municipal de obras, las concesiones u otras autorizaciones administrativas, pero insuficiente para iniciar la construcción de la obra.
Todo proyecto de construcción de una vivienda consta de tres fases, claramente, definidas:
Proyecto básico.
Proyecto ejecutivo.
Dirección de obras.
Además de la cuestiones técnicas que implica un proyecto básico, esta fase es muy importante para las personas que van a llevar adelante la construcción de su propia casa: autopromotores.
Aquí se definen sus necesidades y requerimientos concretos.
En otras palabras: es en el proyecto básico donde donde debe quedar definido el diseño de la casa que se va a construir.
Y si bien es cierto que en el proyecto ejecutivo (fase 2) se puede y se va a ajustar el diseño, es aconsejable que sea en el proyecto básico donde se decida, en gran medida, el diseño final de nuestra casa.
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Los contenidos de un proyecto básico
Los contenidos de todo proyecto básico los podemos separar en 3:
Memoria descriptiva.
Planos y documentación gráfica.
Presupuesto estimado.
Memoria descriptiva.
La memoria descriptiva la podemos dividir en tres ítems o secciones:
1. Información previa: antecedentes y condicionantes de partida
Datos de emplazamiento.
Datos de la parcela.
Antecedentes del proyecto.
Planeamiento urbanístico de aplicación (clasificación de suelo, usos permitidos, ordenanzas, etc.)
Programa de necesidades: Descripción del programa que ha servido de base para la redacción del proyecto.
2. Descripción del proyecto
Descripción general del proyecto y de los espacios exteriores adscritos.
Descripción del edificio. Programa funcional. Descripción general de los sistemas (estructurales, compartimentación, fachadas, acabados, acondicionamiento ambiental y de servicios).
Relación de superficies y otros parámetros (cuadro de superficies útiles, construidas y computables a efectos urbanísticos).
Cuadro resumen de los parámetros urbanísticos adoptados (altura de la edificación, retranqueos o separación a linderos, % de ocupación, edificabilidad, alturas, patios, etc.)
Incidencia de las exigencias de protección contra incendios en el diseño del edificio.
3. Prestaciones del edificio (requisitos a cumplimentar en función de las características del edificio).
Utilización. Condiciones funcionales relativas al uso del edificio.
Seguridad estructural.
Seguridad de utilización, accesibilidad y en casos de incendio.
Salubridad.
Protección frente al ruido.
Ahorro de energía. Limitación de la demanda energética
Planos y documentación gráfica.
Los planos y la documentación gráfica la podemos subdividir en los siguientes documentos:
1. Definición urbanística y de implantación
Planos de implantación en relación al barrio o entorno cercano.
Los planos de emplazamiento de la parcela: con referencia a planeamiento vigente y justificación urbanística (alineaciones, retranqueos, linderos, servidumbres y otros condicionantes, en su caso).
Toda la planimetría de condiciones urbanísticas: condiciones de posición/ocupación, parcelación, alineaciones, retranqueos; cómputo de la edificabilidad; volumen y forma; patios; usos y dotaciones (obligatorios y facultativos).
Planos de urbanización: red viaria, situación de acometidas a las redes municipales, etc.
2. Definición arquitectónica del proyecto
Plantas generales de distribución señalando uso, distribución de aparatos sanitarios y equipos de baño y cocina, con indicación de cotas generales y superficies construidas y totales.
Alzados de cada fachada: acotando alturas totales.
Secciones longitudinal y transversal.
Planos de cimentación, estructura, detalles constructivos y esquema y dimensionado de las instalaciones.
El nivel de desarrollo de los planos de un proyecto básico pueden variar. Lo que es imprescindible es contar con los mínimos planos para obtener la licencia de obras, que son los que la administración nos pida.
Por lo demás, el diseño y los planos se podrán seguir trabajando y desarrollando en la fase siguiente: el proyecto de ejecución.
Pero insisto, más allá de lo administrativo, los planos de un proyecto básico cumplen la función de definir lo mejor posible el diseño de tu casa.
Imágenes en 3D
Si bien las imágenes en tres dimensiones no son una exigencia a la hora de obtener los permisos de construcción, sí son muy útiles a la hora de mostrar visualmente el proyecto.
Estas imágenes son muy útiles para entender el proyecto de un vistazo (sin entrar en la lectura de los planos técnicos) y muy apreciadas por los propietarios.
Planos en un concurso de vivienda.
En los concursos de viviendas que organizamos lo que desarrollamos es un proyecto básico, pero con un nivel de definición muy alto.
Este alto nivel de acabado se debe a que el arquitecto diseñador (el ganador del concurso) termina aquí su relación con el proyecto y entrega su mejor trabajo.
Luego damos paso a los equipos locales que se harán cargo del proyecto a nivel local, desarrollando la fase de proyecto ejecutivo y dirección de obras.
Desde aquí puedes revisar todos los planos del proyecto básico del concurso Casa Ecológica en Guadalajara >
Presupuesto estimado.
Si bien es cierto que en esta etapa se podría generar un presupuesto estimado de la construcción de la obra, esto dependerá siempre del nivel de acabado y definición del proyecto.
Y el nivel de acabado de un proyecto se refleja siempre en el detalle de los planos técnicos del proyecto. Y por lo general, esto no se logra hasta la fase de proyecto ejecutivo, a través de un documento muy importante llamado «partidas y mediciones».
Las partidas son las «partes, ítems o rubros» de todo proyecto, como por ejemplo, los movimiento de tierra, fundaciones, sistema eléctrico, sistema de abastecimiento y tratamiento de aguas, etc.
Las mediciones corresponden al tipo de “unidad de medida” que se corresponde con cada partida, expresadas por lo general en metros cuadrado, metros cúbicos, etc.
Cada partida estará agrupada en capítulos, conteniendo todas las descripciones para su especificación y valoración.
Hasta no generar el documento “partidas y mediciones” será muy difícil, sino impensable, tener una aproximación real al posible costo de la construcción de tu casa.
Veremos en detalle cómo es este documento en un próximo artículo. Por ahora, es muy importante que conozcas y entiendas lo que implica el desarrollo de un proyecto básico.
