#5 Tres tipos de contratos al construir una casa

El conocimiento se adquiere leyendo la letra pequeña de un contrato; la experiencia, no leyéndola.

El tipo de contrato que elijas para construir tu casa está en directa relación con la modalidad de cómo vas a llevar adelante la construcción de tu casa.

Un paso previo, absolutamente necesario, antes de definir el tipo de contrato es tener definido el proyecto de tu casa, el cual se expresa a través de un conjunto de los planos técnicos. 

El proceso de diseño de tu casa, o incluso antes, habrás definido el rol que vas a jugar en el proceso de construcción de tu casa.

Básicamente tienes 3 opciones:

  • Vas a ser un autopromotor y vas a delegar todo en manos de un arquitecto y una empresa constructora.

  • Serás un autopromotor más activo y vas a estar muy involucrado, llevando adelante la administración de tu proyecto, generando contratos, pagos, etc.

  • Eliges ser un  autoconstructor que además de ser el administrador de tu proyecto vas a ser el constructor, con ayuda puntual en algunas etapas, probablemente las más complejas, o en las que no tienes experiencia.

A TENER EN CUENTA: En cualquier modalidad, es recomendable trabajar con un buen/a arquitecto/a, ya no tanto porque la normativa lo exige sino por lo importante de dejarse ayudar en el proceso de diseño y construcción.

Formación recomendada

Un curso para aprender a ser un buen planificador/a de tu propio proyecto y eludir los errores más frecuentes.

Módulo 1: Aprende a priorizar.

  • Lo que deseas v/s lo que quieres v/s lo que puedes. Tus anhelos, objetivos, actitudes y elecciones ante lo que será tu casa. Lo que necesitas, o cómo redactar un "programa de deseos”. ¿Qué es una creencia limitante? Los riesgos del excesivo entusiasmo.

Módulo 2: Aprende a decidir.

  • Sobre el terreno que tengo o estoy buscando. Factores para tomar una buena decisión. Factores funcionales, afectivos y sociales. Factores físicos y ambientales. Molestias previsibles. Factores legales y económicos.

Módulo 3: Aprende a administrar.

  • Recursos económicos v/s recursos financieros. Gastos y gestiones previas a empezar.GaLos complementarios de la obra. Gastos notariales. Gastos finales para entrar a vivir. Introducción a los “Costos por m2”.

Módulo 4: Aprende a concretar.

  • Condicionantes del proyecto. Qué es una pre configuración de tu casa. Que materiales me gustan. Qué singularidades imagino, que calidades. Qué tipo de tecnologías quiero incluir.

Módulo 5: Aprende a delegar.

  • El rol de impulsor y el rol del ejecutor. Cómo elegir al arquitecto y otros técnicos involucrados. Los roles en un proceso de autoconstrucción y de autopromoción. El valor de la confianza. ¿A quien elegir primero o en que orden?

Módulo 6: Aprende a organizar.

  • Integrar todos los factores de una demanda clara. Los tratos con el arquitecto. Las etapas de todo proyecto. Asegurar la financiación.

Módulo 7: Aprende a gestionar.

  • Etapas de la obra de construcción. Programación de los pagos. Conflictos habituales. Trámites del final de obra. Lo que faltará para habitar tu casa.

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1. Contrato por Administración.

Este es el más antiguo de los tipos de contratos.

Y probablemente el más usado cuando la modalidad que eliges para la construcción de tu casa es la autoconstrucción.

En este tipo contrato para tu casa, lo único que se acuerda es el pago por hora de la mano de obra, ya que en caso de haber un presupuesto este solo tiene un carácter informativo. El o los albañiles van haciendo el trabajo y cada día, semana o mes se le factura las hora de trabajadas al precio acordado.

La ventaja de este tipo de contrato son dos:

  1. Es fácil ir haciendo cambios al proyecto sin mayores dificultades.

  2. No precisas de un proyecto tan elaborado para este tipo de contrato. Aunque tener un proyecto elaborado te ayudará en otros aspectos de la construcción. Por lo tanto esta ventaja tómala sólo «entre comillas».

La desventaja de un contrato por administración es que nunca vas a poder saber con anticipación cuánto vas a gastar en construir tu casa.

2. Contrato Llave en mano.

Este tipo de contrato es bien popular y en primera instancia suena muy atractivo, en cuanto teóricamente se fija un precio inicial para la construcción de tu casa.

Para desarrollar este tipo de contrato es preciso tener el proyecto de tu casa muy bien detallado, tanto en su parte gráfica como en la definición de materiales y procedimientos.

Con esta información, el constructor se compromete a realizarlo y acabarlo por un precio fijo y en determinado tiempo

Cada tanto tiempo el constructor pedirá un pago de acuerdo al avance de las obras realizadas.

Este trabajo debería de ser supervisado y aprobado por el jefe de obra de tu confianza antes de realizar los pagos.

Las desventajas de este tipo de contrato son:

  1. Que la realidad nos dice que en una obra siempre van a ver imprevistos y cambios, en cuyo caso habrá que ajustar este tipo de contrato cada vez que surjan imprevistos.

  2. Las más importante es que no tendrás elementos para poder comparar distintos presupuesto más que el costo total de cada presupuesto solicitado.

Si solicitas 3 presupuestos solo tendrás 3 “costos totales diferentes», sin detalles que te permitan hacer una comparación más precisa y objetiva.

Su gran ventajas es que si no se introduce ninguna modificación en el proyecto (cosa bien improbable) sabrás de antemano y con precisión el costo de construir tu casa.

Existe mucha oferta en el mercado de casas prefabricadas o denominadas «low cost» (precio bajo) que promueven la modalidad de contrato llave en mano y a las cuales vale la pena ponerle mucha atención.

En estos casos, no siempre los costos del contrato llave en mano incluye todos los costos que implica construir una casa, y ahí hay un tema que debes conocer muy bien ante este tipo de ofertas.

Te dejos este video del arquitecto técnico Jose Iglesias, quien nos invita a ver que hay detrás de estas casas baratas o low cost, o en dicho en su propias palabras: ¿Dónde está el truco?

3. Contrato por precios unitarios.

Este es el tipo de contrato más moderno, serio y el que te permite hacer una comparación entre distintos presupuestos más precisa y objetiva.

Este el el tipo de contrato que yo te recomiendo tener, en cuanto tendrás un control más exacto de los gastos.

Aquí, es un requerimiento tener un proyecto muy detallado, pero sobre todo unas MEDICIONES muy precisas.

Lo que se acuerda entre tu y el contratista es (como su nombre lo indica) la colección de todos y cada uno de los precios por unidad de medida de cada partida.

Se cobrará un precio por cada metro cuadrado, por cada metro cúbico, por cada kilo, por unidad, etc.

Es importante que conozcas 4 concepto claves que son parte de todo contrato por precios unitarios: capítulos, partidas, mediciones y precio unitario.

1. Capítulos:

Son los ítems que conforman la descripción detallada de lo que será la construcción de tu casa.

Podemos tener capítulos como: movimientos de tierra, cimentaciones, saneamiento y drenaje, sistema eléctrico, etc.

2. Partidas:

Las partidas son las partes (sub-items) que están dentro de cada capitulo.

Así, por ejemplo, en el capítulo “movimientos de tierra” tendremos 3 partidas:

  • Desbroce y limpieza mecánica del terreno.

  • Aplanado y replanteo de cimentaciones.

  • Excavación para cimentación, zanjas y pozos.

Eventualmente cada partida puede estar compuesta de varias sub-partes. Lo verás más abajo en un ejemplo concreto.

3. Mediciones:

Corresponde al tipo de “unidad de medida” que se corresponde con cada partida.

Así, la partida “desbroce y limpieza mecánica del terreno” se mide en metro cuadrados (m2)

La partida “excavación para cimentación, zanjas y pozos” se mide en metros cúbicos (m3).

4. Precios unitarios:

Corresponde al costo que tiene cada unidad de medida de cada partida.

Por ejemplo, el costo por cada m2 de “desbroce y limpieza mecánica del terreno” es de 0.14 usd (dólares estadounidenses).

Si la medida que debemos realizar es de 520 m2, solo debemos multiplicar “la medida” por el “precio unitario” y tendremos el total de esa partida.

Desbroce y limpieza mecánica del terreno: 520 (m2) * 0.14 (usd) = 72.8 usd.

Aquí te dejo un ejemplo concreto de las partidas y mediciones de una casa, referido al capitulo: MOVIMIENTOS DE TIERRA.

01. Movimiento de tierra.

01.01 Desbroce y limpieza mecánica del terreno. Unidad: m2

Compensación y limpieza por medios manuales de hasta 20 cm, incluido el retiro de la capa vegetal y materiales de la granja.

01.02 Aplanado y replanteo de cimentaciones. Unidad: m2

Nivelación del terreno con medios mecánicos, dejándolo listo y libre de obstrucciones para replantear las fundaciones.

Incluye replanteo y marcado de la base, los puntos de fijación y los niveles de referencia, junto con el equipo auxiliar requerido para realizar esta tarea fácilmente.

01.03 Excavación para cimentación, zanjas y pozosUnidad: m3

Excavación de zanjas y pozos en suelos blandos (suelo y arcilla), con maquinaria a una profundidad máxima de 4 m.

Incluye la recogida de las otras partes de la obra. Medido en un perfil.

Total capítulo “Moviemiento de tierra”

Como puedes ver, el nivel de precisión en este tipo de contrato es muy alto, lo cual te permitirá tener un mayor control de los que vas a gastar en al construcción tu casa.

Todos los precios unitarios que cada constructor pone en su presupuesto implican un compromiso de su parte.

En caso de que se hagan más unidades por cada tarea se cobrará más (sabes cuanto por cada unidad) y en caso de que se haga menos, se cobrará menos.

La suma de cada partida te dará el costo por cada capítulo, y la suma de todos los capítulos te dará el costo total de construir tu casa.

Siempre habrán (los inevitables) cambios e imprevistos en el proyecto. Pero este tipo de contrato es el que te permite tener un mayor control de los gatos.

Te permite además, conocer de antemano el costo de construir tu casa y saber cuánto te costará cada modificación no prevista.

Esta es la gran ventaja de este contrato para construir una casa: vas a saber el costo de cada modificación no prevista.

PERO RECUERDA ESTO: Siempre habrán modificaciones e imprevistos en la etapa de construcción de un proyecto.