#136 ¿Qué es el proyecto ejecutivo de una casa?
El proyecto ejecutivo es una fase donde se desarrollan los detalles y especificaciones de todos los materiales, elementos, sistemas constructivos y equipos necesarios para llevar a cabo la construcción de la obra.
Su contenido reglamentario es suficiente para obtener el visado y permisos necesarios para el inicio de la obra.
Debes saber que cualquier proyecto de diseño y construcción de una vivienda tiene 3 fases muy definidas:
Proyecto ejecutivo.
Dirección de obras.
Este artículo forma parte de una trilogía donde detallamos cada una de estas fases y los documentos que la componen.
Su aún no has leído el primer artículo de esta serie, te recomiendo leerlo y luego vuelves a este, así vamos en orden! Lo lees desde aquí.
Es en el proyecto ejecutivo donde se definen las decisiones importantes.
Proyecto Ejecutivo: documentos y contenidos
Todo proyecto ejecutivo debe contener la siguiente documentación técnica
Memoria descriptiva y Memoria Constructiva.
Planos y documentación gráfica.
Pliego de condiciones técnicas.
Mediciones.
Presupuesto.
Documentos complementarios.
Memoria descriptiva y Constructiva
Respecto a la memoria descriptova se puede repetir la del Proyecto Básico o hacer referencia a ella. En cualquier caso es aconsejable repetir, al menos, los datos de INFORMACIÓN DEL PROYECTO:
Información previa: antecedentes y condicionantes de partida.
Descripción del proyecto.
Respecto a la memoria constructiva, esta contempla los siguiente capítulos:
1. Trabajos previos, replanteo general y adecuación del terreno
Demoliciones (si procede) y movimientos de tierra.
Elementos a demoler y medidas estructurales de seguridad a adoptar respecto a colindantes.
2. Sustentación del edificio
Datos correspondientes a la redacción del Estudio Geotécnico y descripción del sistema de cimentación propuesto.
Referencia al anexo de cálculo de la estructura donde quedan detallados los pormenores relativos a la cimentación.
3. Sistema estructural
Descripción del sistema propuesto y de los elementos que lo componen (modulaciones, materiales, tipos de forjados, luces, etc.)
Elementos complementarios: muros de contención, escaleras, rampas, etc.
4. Sistema envolvente
Definición constructiva de los distintos subsistemas de la envolvente del edificio. Composición de elementos. Modulaciones, hojas, capas, trabazón, estanqueidad y juntas de dilatación.
Impermeabilización, aislamientos, barreras de vapor y elmentos complementarios.
5. Sistema de compartimentación
Descripción de la solución adoptada. Materiales, espesores, recubrimiento.
Carpintería interior. Materiales, secciones y perfiles, colocaciones. Sistemas de apertura y cierre, herrajes de colgar y seguridad.
Especificación del comportamiento de todo el sistema ante el fuego, aislamiento acústico, etc.
6. Sistemas de acabados
Revestimientos, alicatados, pinturas y falsos techos. Materiales, colocación, fijaciones, adhesiones. Elementos complementarios.
Acondicionamiento higrotérmico y acústico.
7. Sistemas de acondicionamiento, instalaciones y servicios
Sistema de saneamiento.
Fontanería (agua freia y caliente).
Sistema eléctrico.
Sistema de gas.
Climatización (calefacción y aire acondicionado)
Infraestructuras comunes de telecomunicaciones.
Instalaciones de protección contra incendio.
8. Equipamiento
Descripción de los equipos contemplados en el proyecto relativos a cuartos de baño, cocinas, lavaderos, equipamiento industrial en su caso, etc.
9. Urbanización de los espacios exteriores (si procede)
Planos y documentación gráfica
Los planos y la documentación gráfica complementa la memoria descriptiva y constructiva y la podemos subdividir en los siguientes documentos:
1. Definición urbanística y de implantación
Planos de implantación en relación al barrio o entorno cercano.
Los planos de emplazamiento de la parcela: con referencia a planeamiento vigente y justificación urbanística (alineaciones, retranqueos, linderos, servidumbres y otros condicionantes, en su caso).
Toda la planimetría de condiciones urbanísticas: condiciones de posición/ocupación, parcelación, alineaciones, retranqueos; cómputo de la edificabilidad; volumen y forma; patios; usos y dotaciones (obligatorios y facultativos).
Planos de urbanización: red viaria, situación de acometidas a las redes municipales, etc.
2. Definición arquitectónica del proyecto
Plantas generales de distribución señalando uso, distribución de aparatos sanitarios y equipos de baño y cocina, con indicación de cotas generales y superficies construidas y totales.
Alzados de cada fachada: acotando alturas totales.
Secciones longitudinal y transversal.
Planos de cimentación, estructura, detalles constructivos y esquema y dimensionado de las instalaciones.
3. Seguridad en casos de incendio
Intervención de bomberos y evacuación exterior del edificio.
Compartimentación del edificio y resistencia al fuego de la estructura.
Evacuación.
Ubicación de instalaciones de protección contra incendios
4. Seguridad de utilización y accesibilidad.
Seguridad frente al riesgo de caídas, de impacto o de atrapamiento.
Frente al riesgo causado por situaciones de alta ocupación o al riesgo causado por vehículos en movimiento.
Accesibilidad.
5. Sistema estructural
Cimentación, Saneamiento horizontal y puesta a tierra del edificio.
Plantas: vigas, forjados, cubierta y detalles.
Cuadro de pilares.
6. Sistemas constructivos
Memorias de carpintería (interior y exterior) y cerrajería.
Plantas generales de distribución: Guías de carpintería.
Detalles constructivos
7. Sistema de acondicionamientos, instalaciones y servicios
Red de saneamiento y detalles.
Fontanería (distribución de agua fría y caliente) y detalles.
Red de distribución de electricidad (con inclusión de esquema unifilar) y detalles Red de distribución de gas y detalles.
Sistema de calefacción / acondicionamiento y detalles Captación de energía solar y detalles.
Instalaciones de protección contra incendios (alarmas, extintores, bocas de incendio equipadas, rociadores, señalización, etc) y detalles.
Alumbrado de emergencia/.
Otras instalaciones.
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Pliego de condiciones técnicas
Nos referimos a un documento contractual, de carácter exhaustivo y obligatorio en el cual se establecen las condiciones o cláusulas que se aceptan para un contrato de obra.
1. Sobre los materiales
Refiere a las características técnicas mínimas que deben reunir los productos, equipos y sistemas que se incorporen a las obra.
2. Sobre la ejecución de unidades de obra
Características técnicas de cada unidad de obra, proceso de ejecución, tolerancias admisibles, control de ejecución, ensayos y pruebas, garantías de calidad, criterios de aceptación o rechazo, criterios de medición y valoración de unidades, etc.
Medidas para asegurar la compatibilidad entre los diferentes productos, elementos y sistemas constructivos.
3. Sobre verificaciones en el edificio terminado
Se indicarán las verificaciones y pruebas de servicio que deban realizarse para comprobar las prestaciones finales de la edificación.
Mediciones
Las mediciones es quizás la parte más importante y la que más interesa conocer a un propietario, en cuando es el documento que permite acercarnos a los costes de la construcción de la obra.
Es este documento el que nos permite solicitar presupuestos detallados a diferentes empresas constructoras y así poder compararlos.
En relación a este doumento es importante conocer 4 concepto asociados: capítulos, partidas, mediciones y precio unitario.
1. Capítulos
Refiere a los ítems que conforman la descripción detallada de lo que será la construcción de tu casa.
Podemos tener capítulos como: movimientos de tierra, cimentaciones, saneamiento y drenaje, sistema eléctrico, etc.
2. Partidas
Las partidas son las partes (sub-items) que están dentro de cada capitulo. Así, por ejemplo, en el capítulo “movimientos de tierra” tendremos 3 partidas:
Desbroce y limpieza mecánica del terreno.
Aplanado y replanteo de cimentaciones.
Excavación para cimentación, zanjas y pozos.
Eventualmente cada partida puede estar compuesta de varias partes. Lo verás más abajo en un ejemplo concreto.
3. Mediciones
Refiere al tipo de “unidad de medida” que se corresponde con cada partida. Así, la partida “desbroce y limpieza mecánica del terreno” se mide en metro cuadrados (m2)
Por su parte, la partida “excavación para cimentación, zanjas y pozos” se mide en metros cúbicos (m3).
4. Precios Unitarios
Refiere al costo que tiene cada unidad de medida de cada partida.
Por ejemplo, el costo por cada m2 de “desbroce y limpieza mecánica del terreno” es de 0.14 usd.
Si la medida que debemos realizar es de 520 m2, solo debemos multiplicar “la medida” por el “precio unitario” y tendremos el total de esa partida.
Desbroce y limpieza mecánica del terreno: 520 (m2) * 0.14 (usd) = 72.8 USD.
Veamos este ejemplo referido a las partidas y mediciones de una casa, referido al capitulo: Movimientos de tierra.
01. Movimientos de tierra.
01.01 Desbroce y limpieza mecánica del terreno. Unidad: m2
Compensación y limpieza por medios manuales de hasta 20 cm, incluso retiro de capa vegetal y materiales de la granja.
01.02 Aplanado y replanteo de cimentaciones. Unidad: m2
Nivelación del terreno con medios mecánicos, dejándolo listo y libre de obstrucciones para replantear las fundaciones.
Incluye replanteo y marcado de la base, los puntos de fijación y los niveles de referencia, junto con el equipo auxiliar requerido para realizar esta tarea fácilmente.
01.03 Excavación para cimentación, zanjas y pozos. Unidad: m3
Excavación de zanjas y pozos en suelos blandos (suelo y arcilla), con maquinaria a una profundidad máxima de 4 m.
Incluye la recogida de las otras partes de la obra. Medido en un perfil.
TOTAL CAPÍTULO 01: MOVIMIENTOS DE TIERRA.
Presupuesto
El presupuesto detalla un cuadro de precios unitarios desglosados, agrupados por capítulos, con expresión del valor final de ejecución y contrata.
Esta suele ser una valoración aproximada de la ejecución material de cada partida. Incluirá además, el presupuesto del Plan de Control de Calidad y el Estudio de Seguridad y Salud.
Documentos complementarios
Comunicación, en su caso, de licencia de obra otorgada a partir de un proyecto básico que hubiese recibido VISADO DENEGADO o VISADO DE CAUCIÓN.
También se considera el estudio geotécnico, del cual se debe aportara una copia para el archivo colegial.
Además de un estudio de seguridad y salud: en caso de ser redactado por Técnico distinto del Autor del Proyecto, se aportará una copia para el archivo colegial.
Un proyecto ejecutivo es un documento obligatorio e indispensable para llevar adelante la construcción de una vivienda.
Será tu arquitecto local el encargado de elaborar este documento y presentarlo a las entidades correspondientes.