#31 Autopromotor o autoconstructor, esa es la cuestión

Autopromotor o autoconstructor. Una de estas 2 opciones, o ambas, tendrás que elegir al momento de decidir construir tu casa. Revisamos hoy las ventajas y desventajas de ambas modalidades.

Hay una variable importantísima que debe y de hecho guía todo el proceso de diseño y construcción de tu casa: tu presupuesto.

De tu presupuesto van a depender los metros cuadrados de tu casa, los materiales que uses y lo más importante: el rol que vas a tener tú en todo el proceso de diseño y construcción de tu casa.

Cuando decides construir tu casa en vez de comprarla haces 2 cosas muy inteligente:

• Sacas del medio al promotor inmobiliario.

• Te ahorras cerca de un 30% del valor de compra de una casa de iguales características.

Al momento de sacar de medio al promotor inmobiliario tú asumes ese rol y te conviertes en el “auto-promotor Inmobiliario” de tu propia casa.

El término “autopromotor inmobiliario” es usado en España y me parece muy pertinente en cuanto define claramente el rol que tienes al asumir tú mismo/a como gestor/a de todo el proceso de construcción de tu casa.

Es verdad que en países de Latinoamérica si bien existe la figura legal de una personas que decide hacerse su casa no se usa este término y se suele usar el término autoconstructor, peor esto confunde un poco...

Pero veremos que al asumir el rol de autopromotor puedes o No ser un autoconstructor.

Ser parte activa de todo el proceso de construcción de tu casa es un trabajo y debes ser muy consciente de todo lo eso implica.

Se requiere preparación, lidiar con problemas, tomar buenas decisiones y disponer de tiempo extra del que actualmente dispones.

Y cuando hablo de preparación me refiero a que tendrás que conocer muy bien en que te estás metiendo.

Podemos dividir todo el proceso de construir tu casa en 6 etapas claves:

• ¡Surge la idea de construir tu casa!

• La elección del terreno.

• Diseño o anteproyecto.

• Elaboración y redacción del proyecto.

• Preparación de la construcción.

• Construcción.

• Final de las obras.

Escribí un artículo sobre las 7 etapas claves para planificar la construcción de tu casa. Te recomiendo leerlo para que tengas una idea de todas las etapas que tiene construir una casa.

Consciente de todo esto, deberás entonces definir el rol que vas a cumplir en la construcción de tu casa: autopromotor o autoconstructor.

Y eso es justamente lo que vamos a hablar hoy: ventajas y desventajas de cada una de la opción que elijas.

Formación recomendada

Un curso para aprender a ser un buen planificador/a de tu propio proyecto y eludir los errores más frecuentes.

Módulo 1: Aprende a priorizar.

• Lo que deseas v/s lo que quieres v/s lo que puedes. Tus anhelos, objetivos, actitudes y elecciones ante lo que será tu casa. Lo que necesitas, o cómo redactar un "programa de deseos”. ¿Qué es una creencia limitante? Los riesgos del excesivo entusiasmo.

Módulo 2: Aprende a decidir.

• Sobre el terreno que tengo o estoy buscando. Factores para tomar una buena decisión. Factores funcionales, afectivos y sociales. Factores físicos y ambientales. Molestias previsibles. Factores legales y económicos.

Módulo 3: Aprende a administrar.

• Recursos económicos v/s recursos financieros. Gastos y gestiones previas a empezar.GaLos complementarios de la obra. Gastos notariales. Gastos finales para entrar a vivir. Introducción a los “Costos por m2”.

Módulo 4: Aprende a concretar.

• Condicionantes del proyecto. Qué es una pre configuración de tu casa. Que materiales me gustan. Qué singularidades imagino, que calidades. Qué tipo de tecnologías quiero incluir.

Módulo 5: Aprende a delegar.

• El rol de impulsor y el rol del ejecutor. Cómo elegir al arquitecto y otros técnicos involucrados. Los roles en un proceso de autoconstrucción y de autopromoción. El valor de la confianza. ¿A quien elegir primero o en que orden?

Módulo 6: Aprende a organizar.

• Integrar todos los factores de una demanda clara. Los tratos con el arquitecto. Las etapas de todo proyecto. Asegurar la financiación.

Módulo 7: Aprende a gestionar.

• Etapas de la obra de construcción. Programación de los pagos. Conflictos habituales. Trámites del final de obra. Lo que faltará para habitar tu casa.

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Autopromotor, autoconstructor y a veces "auto-diseñador".

Es importante para empezar, aclarar los conceptos básicos del o los posibles roles que vas a tener en la construcción de tu casa.

Empecemos entonces por 4 conceptos que me parecen importantes de tener claros y de los cuales hablaremos en este post:

Promotor.

Es una persona física o jurídica (administraciones  públicas, empresas, particulares, etc.), que promueven la construcción de viviendas para venderla a otras personas. 

Seguro los conoces por su nombre y apellido: Promotores Inmobiliarios.

Son los grandes especuladores y quienes se suelen llevar cerca del 30% del valor de compra de una casa.

Autopromotor.

Es la persona que asume el rol del "promotor" y quien promueve la construcción de su propia casa.

Al asumir tu el rol de autopromotor "sacas del medio" al promotor inmobiliario y te ahorras ese margen de dinero de un 30% si decides comprar una casa.

Autoconstructor.

Es también un autopromotor, pero además es quien participará directamente en la construcción de la obra, sin ser un contratista.

Un autoconstructor de su casa debe aprender y formarse en cada una de las etapas que implica la construcción de una casa.

Autodiseñador.

Es una persona que aspira a realizar el mismo el diseño de su casa. En la mayoría de los casos será también el autopromotor y autoconstructor de su casa.

Es la persona que busca hacerlo todo por sí misma (muchas veces con un exceso de confianza en sí mismo/a) en general por contar con un presupuesto muy ajustado o porque tiene la capacidad y vocación para hacerlo.

A continuación te dejo un esquema de las posibles modalidades que puedes optar para la construcción de tu casa.

Autopromotor: ventajas y desventajas

Probablemente tú serás el autopromotor de tu casa, independiente si en tu país se usa legalmente este término o no.

No nos preocupemos de eso ahora. Centrémonos en las ventajas, desventajas y variaciones que podrás hacer si eliges ser un autopromotor.

Ventajas de la autopromoción:

• Podrás tener una casa diseñada y adapta a tus requerimientos y necesidades específicas.

• Ahorrarás cerca de un 30% menos de lo que supone comprar una casa nueva a un promotor o inmobiliaria.  Te ahorrarás:

  • Beneficios del promotor (oscilan entre el 15% y el 40% del Precio de Ejecución Material de la casa más el valor del suelo) porque usted pagará las obras.

  • Beneficios de la inmobiliaria (entre el 5% y el 10% por trámites administrativos y comisiones de compraventa).

• Tu serás el administrador financiero de toda la obra y las cuentas serán claras y transparentes desde el comienzo.

• Trabajando de la mano de un arquitecto o administrador del proyecto conocerá las fases y los costos asociados:

  • Licencias municipales.

  • Estudio de suelo o geotécnico.

  • Honorarios profesionales.

  • Presupuesto del constructor,

  • Tiempos de ejecución, etc.

• Podrás elegir la calidad de los materiales de construcción y de las terminaciones finales de acuerdo a tus preferencias y presupuesto.

Desventajas de la autopromoción

• La falta de conocimiento sobre todo lo que implica llevar adelante la autopromoción de una casa.

• La falta de apoyo por parte de los gobiernos e instituciones locales pertinentes.

• La falta de espacios para que puedas formarte en todas las etapas de la construcción de tu casa. Excepto por este curso >

• Te exigirá un tiempo extra que deberás invertir en formarte y estar presente en cada etapa de la construcción tu casa.

Al momento de elegir la figura de autopromoción tendrás que contratar y trabajar junto a distintos profesionales o empresas para determinadas etapas.

En este sentido yo te recomiendo 2 o 3 profesionales claves:

• Un arquitecto, para las primeras etapas de diseño y elaboración y redacción del proyecto.

• Un administrador en la etapa de construcción. Este puede ser una empresa o directamente un buen jefe de obras.

• Hoy existe una figura nueva de un profesional: El Project Manager (administrador del proyecto). Lo ideal es que sea un profesional con experiencia en construcción y a la vez administración, manejo de presupuesto, etc.

Lo clave al contratar un profesional es que  sea 100% de tu confianza, tu mano derecha.

Alguien que cuide siempre de tus intereses al momento de trabajar y subcontratar a otras personas y/o empresas.

¿Que es la autopromoción gestionada?

La autopromoción gestionada es aquella modalidad en que la persona es el propio promotor de su casa, pero delegando todas las funciones al efecto en un equipo técnico especializado.

Cada vez hay más empresas que se dedican a esto y surgen debido a que la principal desventaja de la autopromoción es la falta de conocimientos técnicos de las personas.

Existe un comprensible desconocimiento de todo lo que hay detrás del proceso de la autopromoción de una vivienda.

Esta es una alternativa válida si no dispones de tiempo para invertir en aprender todo lo que implica ser un autopromotor.

Aunque claro, tendrás que destinar parte del presupuesto a pagar los costos de la empresa que elijas trabajar.

Autoconstructor: ventajas y desventajas

En algunos casos hay personas que además de ser autopromotor deciden ser autoconstructor.

En la autoconstrucción tendrás un trabajo muy activo en la construcción misma de la casa. Por más que decidas construir tu propia casa deberás (y te lo recomiendo) contar con técnicos especializados para las etapas previas y posteriores a la construcción.

De hecho así te lo exigirá la ley.

Deben ser técnicos especializados y acreditados quienes se responsabilicen por ciertas etapas, como el diseño de la casa, el proyecto eléctrico y sanitario, los cálculos estructurales, etc.

Ventajas de la autoconstrucción:

• Ahorro significativo de dinero en materiales y mano de obra.

• Es un proceso de aprendizaje constante y valioso.

• Puede llegar a ser una experiencia positiva y muy inspiradora.

• Tendrás un conocimiento del cual podrás hacer uso en el futuro.

Desventajas de la autoconstrucción:

• Puede llegar a ser un proceso muy lento, dependiendo de la dedicación, apoyo y presupuesto de que dispongas.

• Si no tienes experiencia en construcción tendrás una curva de aprendizaje lenta y en base a prueba y error.

• Si no tienes experiencia planificando un proyecto y administrando un presupuesto puedes omitir cuestiones importantes que signifiquen más gastos de los originalmente presupuestados.

Consejos a tener en cuenta:

• Planifica lo más que puedas cada una de las etapas de la construcción de tu casa.

• Ajusta los metros cuadrados de tu casa al presupuesto del que dispones.

• Define claramente los materiales y sistemas constructivo de tu casa.

• Fórmate. Asiste a cursos y ten una experiencia previa de construcción con los materiales que decidas construir tu casa.

• Define con claridad cuál es el "tiempo real" que dispones para dedicarle a la construcción de tu casa.

• Cumple con todos los requisitos legales que la municipalidad te exige.

• Cumple con los requerimientos de seguridad en una obra. Evita accidentes.

• Contrata una empresa o personas especializadas para las etapas más difíciles y complejas de la construcción: cimentaciones, movimientos de tierra, sistema de saneamiento, sistema eléctrico, etc.

No seas un "llanero solitario" en la etapa de construir tu casa. No es tiempo de héroes modernos. Se práctico/a y administra muy bien el tiempo, recursos y dinero que dispones.

Busca a otras personas con experiencia en la construcción con los materiales y sistema constructivo que elijas trabajar.

Pero adelante con tu sueño, sin miedo. No será fácil, pero será muy gratificante. Te espera una experiencia única, ardua y enriquecedora.

Auto-diseñador: un camino válido, pero peligroso

Es probable que este término no lo encuentres en libros, revistas o blogs. Pero si estás pensado hacer tú mismo/a el diseño de tu casa digamos que eres un auto-diseñador.

Los auto-diseñadores de casas existen y siempre han existido. Lo he comprobado entre las personas que están suscritas a mi blog.

Realicé una encuesta para conocer mejor a mis suscriptores y recibí cerca de 160 respuestas. Déjame mostrarte estos 2 gráficos para que veas de que te hablo.

Te invito a analizar las respuesta en torno a 2 preguntas y ver a dónde nos llevan.

1) Ante la pregunta: ¿Cuán importante es para ti conseguir un buen diseño arquitectónicos?

• Un 74% dice que es MUY IMPORTANTE.

• Un 13% dice relativamente importante.

• Un 13% dice no es mi prioridad un buen diseño arquitectónico.

Independiente de lo que cada persona entienda por "un buen diseño arquitectónico", estaremos de acuerdo que valoran lo que esto implica: calidad de espacios, confort, eficiencia energética, materiales saludables, etc.

2) Ante la siguiente pregunta: ¿Cuál es la modalidad que estás pensando para conseguir un diseño para tu casa?

• Un 42% dice VOY A HACER YO MISMO EL DISEÑO.

• Un 45% dice estoy abierto a adoptar por cualquier modalidad.

• Un 10% dice voy a trabajar con un arquitecto local.

• Un 3% dice voy a comprar un diseño por internet.

Muchas personas están conscientes de lo importante de contar con "un buen diseño arquitectónico" (74%), pero a la vez un 42% dice que ellos mismos van a hacer el diseño de su casa.

¿Qué nos están diciendo ese 42% de personas?

1) Confían en que ellos mismos pueden hacer  "un buen diseño arquitectónico" para su casa, sin la ayuda de un arquitecto/a.

2) No valorizan el trabajo de un arquitecto en cuanto les pueda ayudar a conseguir "un buen diseño arquitectónico".

¿Qué razones pueden llevar a una persona a decir: voy hacer yo mismo el diseño de mi casa?

1) Querer ahorrar dinero.

Una persona con un bajo presupuesto y que busca ahorrar el máximo de dinero en cualquier etapa. Piensa que pagar a un arquitecto es caro y decide prescindir de ese gasto..

2) Personas con capacidades naturales de diseño, sin ser arquitectos.

Aquí me atrevo a distinguir 3 tipos de personas:

• Personas con  una capacidad natural para el diseño. Si que la hay, he visto muy buenos ejemplos en muchos países de buenas casas diseñadas por personas que no son arquitectos.

• Personas sin capacidad  de diseño pero con un exceso de confianza. Si que las hay, personas que declaran ser capaces de diseñar y hacer casi cualquier cosa, desde una casa hasta un barco. Lo que sea...

• Personas con experiencia en la construcción. Muchos constructores se sienten con la capacidad de diseñar, pero ingenuamente confunde construir con diseñar.

Si este último es tu caso, déjame decirte que construir una casa y diseñar una casa son 2 cosas totalmente distintas.

3) Subestimar la ayuda de un arquitecto/a competente que les pueda aportar con sus conocimientos.

Hay personas que creen que puede hacer todo por sí mismas. Y con cierta arrogancia y falta de humildad desestima el valor que otros les puedan aportar.

Nada que hacer con este tipo de personas, allá ellos y suerte. Nunca reconocerán que no saben algo y menos se van atrever a pedir ayuda. No pasa nada.

4) Personas que piensan que  los arquitectos hacemos cosas raras y cobramos muy caro.

Yo creo que la culpa de esta percepción la tenemos los propios arquitectos/as.

En parte por estar lejos de la gente, diseñando "casas raras para gente con altos presupuestos" y usando un lenguaje que nadie entiende.

Es verdad también que hay arquitectos que sus diseños no son buenos, basta caminar por las ciudades y ver que no estamos, precisamente, rodeados de belleza.

Pero no todo está perdido...

Ya te mostrado en otros post como se puede lograr "un buen diseño arquitectónico" de una casa con un bajo presupuesto.

Esto es lo que llamo el talento ético de los arquitectos.

Diseñar una casa no es hacer un dibujo o poner una cosa al lado de la otra. Hay muchas variables a considerar y cada vez que cambias algo otra cosa se altera.

Diseñar una casa no es la sumas de las partes (habitaciones) es más bien como una composición musical: hay partes, pero estas deben estar en armonía.

Pero todo bien si lo vas a hacer, adelante y suerte. Ya me contarás como fue el resultado...